<<不動産を売る契約の流れ>>大阪市平野区の売買・賃貸・管理ならタテミまで

「不動産を売却したい！」

「でもどうしたらいいんだろう？」

「どこの不動産会社に頼もう？」

「不動産売却するまでの流れってどんなもの？」

初めて不動産売却を経験する方には当たり前の疑問です。

不動産は自分自身で買い手を探すこともできますが、不動産にはさまざまな法律が関わるので一般の方では難しいでしょう。

しかし、不動産会社はコンビニの約２倍あるといわれています。

その中金額の高い不動産を預けられる不動産会社選びに悩まれるのも当たり前。

ここでは不動産会社選びから始まり、実際の売却までの契約の流れをご紹介します。

まず冒頭でお話しした通り、自宅を売却する場合、自分自身で買い手を探すことはできます。しかし、親戚や知人に限られ、希望の価格で売却することは難しいでしょう。

不動産会社に依頼すれば、広く買手を探せますし、価格や税金、取引の流れなどについて、広くアドバイスを得ることができます。売却活動は不動産会社によって多少異なりますが、一般的に、見込み客への紹介・不動産流通サイトへの掲載・店頭へのチラシ掲示・ホームページへの掲載・不動産ポータブルサイトへの掲載・物件周辺へのポスティング・新聞折り込み等になります。

不動産会社選びに一番重要なことは、「信頼できる会社であること」です。

預けたものの全然途中経過の報告が無かったり、インターネットでどこにも自分の不動産が見当たらなかったり、不動産会社の社員にもやる気のある人もいれば、全くやる気のない人もいます。

それは大手の不動産会社だから大丈夫と安心できるものではありません。

むしろ、地域を良く分かっている地元の不動産会社の方が良い可能性もあります。またそういった不動産会社では一般での販売だけでなく、自社で買い取りを行ったり、知り合いの不動産会社にもおすすめしたりもあります。

なにより不動産店に足を運んでみて話してみて下さい。

あなたと営業マンの気が合い、信頼できることが大事です。

+α）不動産会社が宅地建物取引業を行ってどれくらいか、というのはすぐにわかります。

例えば、「大阪府知事（５）第〇〇〇号」は、大阪府知事から免許を受け、第〇〇〇号という番号を知事から貰い、５年に１度の更新を４回している。つまり、最低でも２０年は宅地建物取引業を行っているということになります。

売却する不動産会社が決まったら媒介契約を締結します。この媒介契約には以下の３種類があります。

（１）専属専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。つまり、売却を完全に任せることになるので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。また、依頼者（売主）に対して一週間に一度以上の報告義務があります。契約有効期間は3ヵ月間です。

（２）専任媒介契約

1社の不動産会社に売却を依頼するものです。売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。依頼者（売主）に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月です。

（３）一般媒介契約

複数の不動産会社に売却を依頼するもので、売主が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。

売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者（売主）に交付することが義務付けられています。媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。

●媒介報酬の上限

媒介報酬（仲介手数料）の上限は、売買価額（消費税等別）が200万円以下の場合は5.4％、200万円超400万円以下の場合は4.32％＋21,600円、400万円超の場合は3.24％＋64,800円となっています。

まず、売却条件を決めます。売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。

次に広告活動です。インターネットや不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法について間取り図や外観写真を提供するなど、不動産会社の広告活動に協力してください。

不動産会社からの提案で、クリーニング業者を入れてお部屋を綺麗に見せたり、破損・汚損部分の補修工事等を入れた方が良いとなった場合は、可能であれば行って下さい。その方が物件がより輝いて見えるので、購入希望者が多くなります。

広告を行うと内見を希望する人が出てきます。不動産会社から連絡を受けたら、きれいに見えるように清掃しましょう。内見では、不動産会社が購入希望者の希望条件を把握した上で案内や質問対応を行いますので、内見に立ち会う場合においても、対応は基本的に不動産会社に任せるようにしましょう。

土曜日や日曜日に自宅を開放し、自由に見てもらうオープンハウスを行い、早期に買手を見つける方法もあります。

買手が決まったら売買契約を締結し物件を引き渡します。トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになりますので、以下の点に注意してください。

まず、手付金についてです。宅地建物取引業者が自ら売主となる場合以外は、手付金の額に制限はありません。しかし、売買価格の10％程度に設定するのが一般的です。

続いて、ローンについてです。売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻す、これをローン特約といいます。個人間取引においてもローン特約を付けることは多くなっています。また、買主がローンを利用する場合、金融機関によっては、売買代金総額を受領する前に買主への所有権移転登記や抵当権設定登記に応じなければならないケースがあります。ここでは、融資金を代理受領できるようにしておく必要があります。この場合は、売主・買主が連名で、融資を実行する金融機関に融資金を売主に直接交付してもらうための手続きを行います。

そして危険負担について取り決めます。売買契約から引渡しまでの間に火災などで（売主・買主双方に責任がない形で）損害が発生した場合、民法の規定では買主は代金を支払うことになっていますが、通常は、契約を解除する特約を付けるのが一般的です。これは、契約書に明記しておいた方がよいでしょう。

引渡時期については、買い換える住宅の入居時期に合わせることが大切です。仮に引渡しを買主に待ってもらう場合は価格を値引きするなどの交渉が必要になります。

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。

引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうか、また物件の明渡しが完了しているかを確認するようにしてください。特に、契約のときに未完成だった場合は、事前に売主・買主双方立会いの上、物件をチェックすることが重要です。引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。

また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。

さらに、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。

いかがでしたでしょうか。

不動産の売却は不動産会社選びから引き渡しまで、不動産会社がパートナーとなり、大切な不動産を預けなければなりません。ですので、不動産選びは慎重に行って下さい。

当社は売買・賃貸・管理・建築を行う総合不動産会社です。

大阪市平野区の大阪メトロ谷町線「長原」駅前に本店を構え、大阪市全域、八尾市、東大阪市、松原市等、幅広く取り扱っておりますので、不動産に関してお悩みのことがございましたらお気軽にお申し付けください。